Immobilienrettung

Ziel der Immobilienrettung – Erhalt der Immobilie

Das Wort Immobilienrettung kann nur zu einer Richtung hin interpretiert und definiert werden; es geht um den Erhalt der Immobilie. Das ist umso wichtiger, wenn die Immobilie vom Besitzer selbstgenutzt wird. Er ist darauf angewiesen, in seinem Haus leben und wohnen zu können. Um das zu gewährleisten, muss der monatliche Schuldendienst mit Zinsen & Tilgung für das Immobiliendarlehen pünktlich und ungekürzt an den Darlehensgeber bezahlt werden. Diese Ratenhöhe korrespondiert bestenfalls rechnerisch mit der Kaltmiete für ein vergleichbares Zuhause. Hinzukommen hier wie da die Betriebskosten, auch Hausnebenkosten genannt, die Energiekosten sowie für den Hausbesitzer der Monatsbeitrag für die Risikolebens- oder für eine Restschuldversicherung. Dieser Kreislauf gerät dann aus dem Lot, wenn es zu Zahlungsproblemen kommt. Rechtlich gesehen liegt ein Vertragsverstoß vor; der Immobilienbesitzer hält sich nicht an die Pflichten des Darlehensvertrages. Dabei spielt es keine Rolle, ob das verschuldet oder verursacht geschieht. Für die Bewertung der Hausbank ist es entscheidend, dass die Zahlung ausbleibt. Das ist für den Hausbesitzer eine zunehmend prekäre Situation. Als Mieter wäre er dahingehend flexibel, dass er den Mietvertrag kündigt und eine andere, finanziell günstigere und eventuell kleinere Wohnung mietet. Der Immobilienbesitzer hingegen sitzt buchstäblich fest. Im Übrigen möchte er seine Immobilie auch gar nicht aufgeben. Ihm ist bewusst, dass er zu einem späteren Zeitpunkt vom Besitzer zum Immobilieneigentümer wird. Eines Tages gehören ihm Haus und Grundstück, wenn das Immobiliendarlehen zurückgezahlt und die Grundschuld gelöscht ist. Vor diesem Hintergrund sollte der Hausbesitzer alles dransetzen und alle Möglichkeiten nutzen, um seine Immobilie, bildlich gesprochen vor der Bank, zu retten. Meistens ist das in einer solch verfahrenen Situation ohne fremde, professionelle Hilfe nicht möglich. Bei einem mehrmonatigen oder noch längeren Zahlungsrückstand ist das Vertrauen der Hausbank, wie man sagt verspielt. Die Glaubwürdigkeit des Darlehensschuldners hat deutlich gelitten, und ebenso seine Kreditwürdigkeit. Die Mahnschreiben der Hausbank werden zunehmend energischer formuliert. Sie sind spätestens dann höchst unerfreulich, wenn mit einer Negativeintragung in der Schufa gedroht wird, oder noch schlimmer, mit Zwangsmaßnahmen wie Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung. Doch auch, oder gerade jetzt darf der Immobilienbesitzer den Kopf nicht in den Sand stecken. Er muss in dieser schwierigen Situation alles zur Immobilienrettung tun, was möglich ist. Und das ist eine ganze Menge!

Professionelle Hilfe bei der Kreditkündigung

Wenn der Darlehensgeber den Immobilienkredit fällig stellt, ihn in dem Sinne kündigt, dann ist die Situation zweifellos ernst, aber keineswegs hoffnungslos. Feststeht, dass der Immobilienbesitzer jetzt gekonnte Hilfe bei der Kreditkündigung suchen muss und sie auch bekommt. Zur Kreditkündigung gehört immer der Termin, zu dem der aktuelle Kreditsaldo zurückgezahlt werden muss. Geschieht das nicht, beginnt ab jetzt „die Uhr zu ticken“. Insofern ist eine Kreditkündigung immer so zu verstehen, dass es der Darlehensgläubiger ernst meint. Er drängt auf die Darlehensrückzahlung; selbst um den Preis einer Zwangsversteigerung und wohlwissend, dass dieser Weg für ihn mit Personal- und Verwaltungsaufwand sowie mit Kosten verbunden ist.

Im Übrigen ist in diesem Stadium völlig ungewiss
• wie hoch der Erlös aus der Zwangsversteigerung sein wird
• ob die Darlehensschuld aus dem Versteigerungserlös komplett gedeckt ist
• was mit einer möglicherweise verbleibenden Restschuld geschieht
– Umwandlung in einen Raten-/Verbraucherkredit
– Zahlungsfähigkeit des Schuldners Ja/Nein
– Mögliche Privatinsolvenz des Schuldners
– mit der Folge für die Hausbank, ihre Restforderung endgültig ausbuchen zu müssen

Vor diesem Hintergrund ist der Darlehensgeber durchaus gesprächsbereit; allerdings nicht mit dem mittlerweile „verbrannten“ Darlehensschuldner. An diesem Punkt ist die Professionalität eines aus Sicht der Bank ernst zu nehmenden, außenstehenden Dritten gefragt. Das sind wir als ein langjährig erfahrenes und erfolgreich tätiges Unternehmen rund um die Rettung von Immobilien mit Häusern und Wohnungen. Nach dem Motto „Für jedes Problem gibt es eine Lösung“ übernehmen wir als Vermittler zwischen Gläubiger und Schuldner die dringend notwendige Verhandlung mit der Gläubigerbank. Mittlerweile kennen wir die familiäre sowie wirtschaftliche Situation des Schuldners. Aufgrund unseres Knowhows, unserer Erfahrung und Reputation können wir mit der Hausbank, wie es heißt, auf Augenhöhe sprechen. Was wir sagen, entspricht der Wahrheit, wird akzeptiert und in jeder Hinsicht als Hilfe bei Kreditkündigung ernst genommen.

Zu unseren ganz pragmatischen Lösungsvorschlagen als Hilfe bei Kreditablösung gehören
• Reduzierung der Monatsrate mit der Folge einer Laufzeitverlängerung
• Vorübergehende Tilgungsaussetzung bei unveränderter Weiterzahlung der Darlehenszinsen
• Kündigung des bestehenden Immobilienkredites bei gleichzeitiger neuer Anschlussfinanzierung
• Kreditkündigung mit anschließender Immobilienfinanzierung bei einem anderen Darlehensgeber
• ….. und weitere individuelle Möglichkeiten

Diese Beispiele machen deutlich, dass es vielfältige Chancen gibt, um mithilfe einer Kreditkündigung die schwierige Situation zu lösen, ohne die Immobilie zu verlieren oder zu gefährden. Entscheidend ist, dass mit der Hausbank gesprochen wird, und dass die mit sich reden lässt. Das übernehmen wir für den Schuldner. Im Grunde genommen haben beide Seiten ihr jeweils eigenes Ziel mit demselben Ergebnis: die Immobilie soll gerettet werden.

Die Lösung – Finanzierung und Umschuldung

Die Umschuldung ist ganz allgemein ein Bündel an mehreren Maßnahmen, mit dem der Verschuldete das Ziel verfolgt, seine Schuldensituation deutlich zu verbessern und eine dauerhafte Schuldentragfähigkeit zu erreichen. Wie das Wort formuliert, müssen die zukünftigen Schulden tragfähig, sprich bezahlbar sein. In Bezug auf die Immobilie bezieht sich eine solche Rettungsmaßnahme auf die beiden Bereiche Finanzierung sowie Umschuldung. Im Grunde genommen sind Finanzierung und Umschuldung ein Junktim; eins geht nicht ohne das andere, eins wird für das andere gebraucht. Die Verhandlungsposition gegenüber der Gläubigerbank ist deswegen gut und aussichtsreich, weil die ihrerseits keine Forderung ausbuchen, also nicht darauf verzichten muss. Wenn das erst einmal klargestellt ist und die Zustimmung der Hausbank findet, dann kann um den Modus Vivendi als die zukünftige Form des Miteinanders verhandelt werden. Auch das ist nur mit einem vom Gläubiger akzeptierten und respektierten Gesprächspartner möglich; in dieser Situation ist das allerdings nicht der Schuldner. Dem muss bewusst sein, dass er in nächster Zeit, und zwar auf Jahre hinaus, wie es genannt wird, den Gürtel deutlich enger schnallen muss. Er muss alles dransetzen, zukünftig das Immobiliendarlehen vertragsgemäß zurückzuzahlen. Die Umschuldung ist deswegen ein aussichtsreiches Mittel, weil der Zinssatz für ein einziges, wenn auch größeres Darlehen deutlich niedriger ist als für mehrere Kredite und Verbindlichkeiten bei verschiedenen Banken. Eine weitere Entlastung bringt die neue Laufzeitverlängerung. Die dadurch gegenüber bisher eingesparten Kosten erreichen schnell einen hohen zwei- bis dreistelligen Betrag. Ergänzend dazu muss die zukünftige Finanzprognose positiv sein. Dazu gehört das regelmäßige Arbeitseinkommen, bestenfalls abgesichert mit einem unbefristeten Arbeitsvertrag. Für den Immobilienbesitzer sind Finanzierung und Umschuldung sozusagen die letzte Chance, um von seiner Hausbank ernst genommen zu werden und seine Immobilie retten zu können. Allzu große finanzielle Sprünge sind in naher Zukunft nicht möglich. Im Vordergrund steht die Sicherheit des Eigenheims mit der dauerhaften Finanzierung im Anschuss an die Umschuldung. Zu dem Verhandlungsergebnis gehört üblicherweise eine Vereinbarung, die den Immobilienbesitzer im wahrsten Sinne des Wortes bindet. Sie hat zum Gegenstand, dass der Darlehensgeber „nur solange stillhält, wie diese Zahlungsvereinbarung eingehalten wird“. Bei der geringsten Abweichung wie einem Zahlungsverzug um wenige Monatsraten oder um einige Monate wird diese Absprache hinfällig. Das hat dann automatisch und ohne jede weitere Ankündigung Zwangsmaßnahmen zur Folge; die Rettung der Immobilie vor der Zwangsversteigerung ist dann nahezu aussichtslos.

Absolutes Muss – Zwangsversteigerung vermeiden

Die Zwangsversteigerung ist eine allerletzte Maßnahme, um den Anspruch auf Ausgleich des offenen Saldos aus dem Immobiliendarlehen zu erzwingen. Die Folge davon ist, dass der bisherige Immobilienbesitzer sein Zuhause verlassen, dass er ausziehen muss. Jetzt ist der Traum vom Eigenheim und der zukünftigen Altersvorsorge endgültig hin. Mit Blick darauf gilt es alles zu tun, um die Zwangsversteigerung zu verhindern. Sie ist ein langwieriges, bürokratisch aufwändiges Verfahren und für den Gläubiger auch mit Kosten verbunden. Wenn die Gläubigerbank eine Zwangsversteigerung beantragt, dann wird die von dem für die Immobilienlage zuständigen Amtsgericht nach eingehender Prüfung angeordnet. Diese Anordnung wird dem Immobilienbesitzer förmlich, das heißt gegen Empfangsnachweis zugestellt. Sie enthält eine Rechtsbelehrung, in der darüber informiert wird, binnen einer Notfrist von zwei Wochen die einstweilige Einstellung des Verfahrens beantragen zu können. Rechtsgrundlage dafür sind die §§ 30 ff ZVG, des Zwangsversteigerungsgesetzes. Jetzt muss gehandelt werden, und zwar sowohl schnell als auch professionell. Wenn diese Notfrist tatenlos verstrichen ist, dann lässt sich die Zwangsversteigerung nicht mehr aufhalten. Nach § 30 ZVG wird die Zwangsversteigerung eingestellt, wenn der Gläubiger die Einstellung bewilligt, ihr also zustimmt. Nach § 30a ZVG „ist das Verfahren auf Antrag des Schuldners einstweilen auf die Dauer von höchstens sechs Monaten einzustellen, wenn Aussicht darauf besteht, dass durch die Einstellung die Zwangsversteigerung vermieden wird, und wenn die Einstellung nach den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Schuldners sowie nach der Art der Schuld der Billigkeit entspricht“. Diese einstweilige Einstellung wird vom Gericht entschieden und angeordnet. Das zu erreichen ist das Ziel in diesem kritischen Stadium. Ein solcher Antrag nach § 30a ZVG muss in jeder Hinsicht hieb- und stichfest, er muss ganz einfach gekonnt sein. Das schafft der Betroffene nicht allein; er muss sich, auch um auf Nummer sicher zu gehen, von kompetenter Seite helfen lassen.

Eine Bewilligung des Antrages auf einstweilige Einstellung hat mehrere Vorteile
• Weitere Kosten werden bis auf Weiteres vermieden
• Der Zeitgewinn von bis zu einem halben Jahr kann zur Rettung der Immobilie genutzt werden
• Die Gläubigerbank erkennt, dass sich ein Verhandeln doch lohnt, um die Zwangsversteigerung zu vermeiden
• Eine einvernehmliche, außergerichtliche Lösung zum Erhalt der Immobilie ist gegenüber der gerichtlichen Zwangsvollstreckung allemal zeit- und kostensparender