Der Immobilienverkauf – welche Unterlagen werden benötigt?

geschrieben von Dipl.-Rechtswirt (FSH) David Loebert

Der Verkauf einer Immobilie wirft für die Kaufvertragsparteien immer wieder die Frage auf, welche Unterlagen vorab für einen Verkauf erforderlich sind.

Da es sich nicht um ein Alltagsgeschäft handelt, stehen Verkäufer und Käufer oftmals vor dem Problem, dass sie nicht wissen, was im Vorfeld eines Kaufvertragsabschlusses an Unterlagen erforderlich ist. Mit meinen Ausführungen möchte ich Ihnen daher ein grundlegendes Verständnis dafür vermitteln, was alles für einen Immobilienverkauf an Unterlagen benötigt wird.

Es zeugt von Seriosität, wenn der Verkäufer dem Käufer möglichst viele Informationen über das Verkaufsobjekt vor dem notariellen Kaufvertrag Termin zukommen lässt, damit sich der Käufer vorab umfassend über das Kaufobjekt informieren und eine oftmals erforderliche Finanzierung bei einem Kreditinstitut beantragen kann. Um einen reibungslosen und auch unproblematischen Immobilienverkauf tätigen zu können, sollten seitens des Verkäufers alle relevanten Unterlagen über das Kaufobjekt dem Käufer bereits vor Abschluss des Kaufvertrages ausgehändigt werden. Eine Verpflichtung des Verkäufers hierzu besteht allerdings nur insoweit, als er gegenüber dem Käufer zur Aufklärung verpflichtet ist. Insbesondere hat er den Käufer vor Kaufvertragsabschlusses über alle ihm bekannten Mängel und Eigenschaften des Objektes aufzuklären.

Der Verkäufer ist verpflichtet, den Käufer über alle ihm bekannten Mängel am Kaufobjekt aufzuklären und ihm den gültigen Energieausweis, der Auskunft über die Energieeffizienz eine Immobilie gibt, vorzulegen.

Des Weiteren müssen sich die Kaufvertragsparteien selbstverständlich über den Kaufpreis und das Kaufobjekt selbst einig sein.

Vor dem Kaufvertragstermin sollten dem Käufer folgende Unterlagen ausgehändigt werden:

– eine Auflistung über sämtliche dem Veräußerer bekannten Mängel des Kaufobjektes

– der Energieausweis, der Auskunft über die Energieeffizienz eine Immobilie gibt,

– die Teilungserklärung, die insbesondere die Rechtsverhältnisse und Rechts-beziehungen aller Eigentümer einer bestehenden Wohnungseigentümer-gemeinschaft untereinander, sowie auch die Kostentragungspflicht jedes einzelnen Eigentümers regelt,

– ein unbeglaubigter Grundbuchauszug, der Auskunft darüber gibt, wer als Eigentümer des Verkaufsobjektes im Grundbuch eingetragen ist, sowie darüber, ob Belastungen in Abteilung II und Abteilung III des Grundbuches, hier insbesondere Grundschulden bzw. Hypotheken,  eingetragen sind,

– Planunterlagen, wie Grundriss, Lageplan, Schnitte hinsichtlich des Kaufobjektes,-eine Flächenberechnung

– Mietunterlagen über eventuell bestehende Mietverhältnisse, da der Käufer mit allen Rechten und Pflichten in ein bestehendes Mietverhältnis eintritt,

– eine Regelung hinsichtlich einer eventuell von einem Mieter geleisteten Mietkaution,

– Aufklärung des Käufers über die aktuelle Miete eines Mieters, sowie dessen monatliche Betriebs- und Nebenkostenvorauszahlungsverpflichtung, zum Beispiel durch Vorlage des Mietvertrages,

– Aushändigung der letzten Hausgeldabrechnung mit der Hausverwaltung,

– aktueller gültiger Wirtschaftsplan, aus dem der Käufer entnehmen kann, wie hoch die von ihm an die Hausverwaltung der WEG zu leistenden monatlichen Hausgeldzahlungen sind,-die letzten WEG Versammlungsprotokolle, sowie die Beschlusssammlung der WEG, damit der Käufer darüber aufgeklärt ist, ob und welche Maßnahmen seitens der WEG zur Instandhaltung und Sanierung des Objektes getroffen wurden,

– ein Elementarschadensversicherungsnachweis durch Aushändigung der Versicherungspolice in Kopie, da die Elementarschadensversicherung nach Verkauf automatisch auf den Käufer übergeht und eine finanzierende Bank vor Herausgabe einer Finanzierungsbestätigung in der Regel einen solchen Versicherungsnachweis vorgelegt haben möchte,

– Kopie des Gebäudehaftpflichtversicherungsscheins, der Auskunft darüber gibt, in welchen Fällen der Eigentümer bei etwaigen Schadensersatzansprüchen Dritter, versichert ist,

– Bestätigung, ob im Baulastenregister Eintragungen vorhanden sind oder nicht. Hier geht es in der Regel um öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des Eigentümers gegenüber der Gemeinde in der sich das Objekt befindet. Oftmals erteilt der Eigentümer dem Erwerber vor dem Kaufvertragstermin eine Vollmacht, um selbst Einsicht in das Baulastenregister bei der Gemeinde nehmen zu können,

– es ist ratsam, dem Erwerber auch eine Vollmacht vor dem Kaufvertragstermin auszuhändigen, die in bei der zuständigen Gemeinde berechtigt, in die Bauakte des Kaufobjektes Einsicht nehmen zu können, um Beispiel den baurechtlichen Genehmigungsstand in Erfahrung bringen zu können,

– sollte es sich beim Kaufobjekt um ein Haus handeln und der Käufer Interesse an einer Erweiterung und/oder Abriss des Kaufobjektes und einem eventuellen Neubau haben, so empfiehlt es sich für den Käufer vor Abschluss des Kaufvertrages abzuklären, ob für das Grundstück des Kaufobjektes ein Bebauungsplan bei der Gemeinde existiert. Diese Informationen kann sich der Erwerber beim Baurechtsamt der zuständigen Gemeinde einholen.

Für den Notartermin werden in der Regel folgende Unterlagen benötigt:

-Personalausweis der Kaufvertragsparteien-die Steueridentifikationsnummer der Kaufvertragsparteien

– alle Bezugsurkunden, auf die im Kaufvertrag Bezug genommen wird, wie zum Beispiel die Teilungserklärung, ein unbeglaubigter Grundbuchauszug (soweit dieser nicht elektronisch vom Notar abgefragt werden kann, was inzwischen der Regelfall ist),

– soweit der Erwerber bei einem Kreditinstitut das Kaufobjekt finanzieren möchte, empfiehlt es sich, bereits zum Kaufvertrag Termin eine eventuell erforderliche Grundschuldbestellungsurkunde mitzubringen, damit diese im Anschluss des Kaufvertragstermines ebenfalls notariell beurkundet werden kann, da andernfalls ein zweiter neuer Notartermin erforderlich wäre. In der Regel lässt sich der Notar sodann bereits im Kaufvertrag für alle für den Vollzug des Kaufvertrages erforderlichen Maßnahmen, wie zum Beispiel Erklärungen gegenüber dem Grundbuchamt hinsichtlich eventuell erforderlicher Löschungen von Grundschulden in Abteilung III des Grundbuchs und Eintragung erforderlicher Grundschulden der finanzierenden Bank des Käufers, von den Kaufvertragsparteien bevollmächtigen.

– Zusätzlich sollten dem Erwerber der letzten Trinkwasseruntersuchung und Unterlagen über eventuell bestehende Denkmalschutz Bestimmungen ausgehändigt werden

Es ist zu empfehlen, dass sich der Erwerber einer Immobilie mit möglichst allen vorgenannten Dokumenten vertraut macht und vor Abschluss des Kaufvertrages eventuelle Unklarheiten durch Rückfragen beim Veräußerer bzw. dem beurkundende Notar beseitigt.

Wir begleiten Sie gerne bei Ihrem Unterfangen und helfen Ihnen, jeden Schritt zum erfolgreichen Immobilienverkauf bzw. Immobilienerwerb zu machen, denn unsere Beratungspraxis ist ihre Lösung. Unsere Mission ist ihr Erfolg.